?項目文化是企業文化在項目層面上的延伸
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某設計院院長曾坦言，開發商老土，做的房子也老土。老土或不老土，這都是開發商企業、及其所開發的地產項目所附著的文化因素。設計院院長的抱怨，形象說明了開發商企業文化與地產項目文化之間的密切關聯，也說明了，開發商企業文化在文化地產項目開發中的主導地位。
開發商是聯系設計院與購房者之間的紐帶。通常設計院不可能僅根據項目的規劃指標就進行項目設計，它必須充分了解開發商的訴求、並在充分尊重開發商的訴求下，進行相關設計工作。開發商的價值觀念在這個過程中必然要深度滲透。
設計院進行方案設計之前，常見策劃單位介入、以提升開發商對項目的初步構思。這個過程中，如果策劃單位提出的思路與開發商的企業文化不合拍，那麽策劃單位的意見通常難以被認同。
市場是開發商的舞臺。開發商在表演的時候，它的性格、它的特質，不可避免、不經意間會表現出來。同壹個開發商所做的不同項目，可能定位有差別、環境不壹樣、設計院等合作夥伴不同，但每個項目表現出的神韻皆出壹轍。如同電影演員，他可以在不同的影片中塑造不同的角色，但觀眾會感受到這些角色總有某種神似，那就是演員本身的特質。葛優出演了許多讓我們津津樂道的銀幕角色，但所有這些角色的***性，我們都歸結為葛氏幽默。
壹定程度上來說，項目文化是企業文化在項目層面上的延伸。
中小開發商基本上都是本色演員。其企業文化較為單壹，所做的項目特質也基本是壹條主線。
壹個成熟的開發商，我們總能從它做過的項目中抽象出壹條主線、或主脈。這條主脈就是開發商的企業文化在項目中的滲透。壹篇有關深圳地產文化的文章中有這樣的描述：?萬科的旗幟被王石這高高的旗桿舉得更高，招商的動情呼喚體現出地產文化的人情味，華僑城的輝煌和浪漫，金地的企業文化氛圍、中海的大社區定位，都在品牌的塑造中努力實現著文化的滲透。?處在廈門的業內朋友可能都有感受，建發開發的樓盤，透著簡潔大氣；聯發的樓盤則更講究細節處線條的裝飾；住總的樓盤精致；幾個民營開發商更傾情於歐式風情等等。但也有個別企業開發的項目，透射著企業文化中的小氣、寵洋的媚氣，淺薄的粗氣、以及急功近利的俗氣。
大型開發商，其企業文化趨於豐滿，包容性更強。這樣的企業，有能力開發不同風格的文化地產項目。這有點像演技派的演員，歷練到壹定程度後，不是靠性格本色塑造角色，更多依靠自己的閱歷，知識，修養，演技等。
小型開發商由於企業文化的缺失，表現在項目上，其文化訴求飄忽不定，支離破碎。對於小型開發商來說，企業文化的塑造是十分重要的壹項內部管理工作。小型開發商在文化地產項目實施過程中，要特別註意項目文化的綜合性、壹致性：從過程上說，包括建築文化、管理文化、商業營銷文化；從內容上說，包括園林文化、景觀文化、生活文化等。
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文化地產並非遙不可及、或虛無縹緲。房地產公司的管理人員都是文化人，項目的設計人員也是文化人，他們做出的產品也壹定具有文化特性。問題的關鍵是，要把文化與地產項目精準融合，做出消費者可體驗、可感觸的高品位文化地產項目，需要用文化軟實力統領項目的核心價值體系，用文化引領建築設計、園林景觀、營銷體系、物業服務?等的全過程。
這裏想著重強調壹下物業服務在文化地產中的作用。要很好發揮、保持項目的文化特色，前期的建設是基礎，後期的使用管理是關鍵。重建設、輕管理存在於許多文化地產項目中，致使壹些文化地產項目投用後，文化特色不能很好體現。如某音樂小區，其建築、景園等硬件上有不少音樂元素，但業主入住後，物業管理並沒有相關的舉措，小區的音樂氛圍沒能達到升華。再比如，要建設香草文化社區項目，硬件上的體現有限，關鍵要在後期物業服務中充分滲透、營造香草文化氛圍。如果後期物業服務僅僅和普通小區壹樣，滿足於清掃幹凈，花草齊整，保安精神，則項目的文化特色可能要務虛了。業主如果體驗、感觸不到項目的文化特色，文化地產是妄談。
尋早適合項目文化定位的建築設計、景觀設計單位和物業管理公司，是不可忽視的工作。每個合作夥伴都有擅長的方向，也有生疏的領地。***同的文化理念，是打造高品位文化地產項目的基礎保證。
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下壹棒，請全經聯常務理事繆百年先生，談壹下文化和人才流失的問題。